Notaris Surabaya: Biaya Jasa & Legalitas Tanah Surat Ijo 2026

Tanah berstatus Surat Ijo di Surabaya merupakan tanah aset milik Pemerintah Kota Surabaya yang dikuasai warga melalui skema Izin Pemakaian Tanah (IPT), bukan sertifikat-hak-milik (SHM). Pemegang hak Surat Ijo hanya memiliki hak guna pakai atas lahan persil dan diwajibkan membayar retribusi pemakaian tanah daerah secara berkala ke kas Pemkot Surabaya. Pengalihan tanah Surat Ijo tidak dapat dilakukan secara langsung melalui akta-jual-beli (AJB) PPAT sebagaimana tanah hak milik konvensional, melainkan memerlukan persetujuan pelepasan hak aset daerah dan pembuatan akta oper alih hak di hadapan Notaris. Honorarium Notaris dalam menyusun akta pengikatan perjanjian peralihan Surat Ijo dibatasi maksimal 1% dari nilai perikatan. Warga dan investor dapat memverifikasi prosedur legalitas tanah ini melalui kantor Notaris di Surabaya.

Karakteristik kepemilikan tanah Surat Ijo merupakan fenomena agraria spesifik yang membedakan Surabaya dari kota-kota metropolitan lain di Indonesia. Puluhan ribu persil pemukiman dan kawasan perniagaan berdiri di atas tanah izin pemakaian daerah ini.

1. Asal-Usul Surat Ijo: Dari Tanah Gemeentegronden Kolonial ke Aset Pemkot

Keberadaan tanah Surat Ijo berakar dari masa pemerintahan kolonial Belanda di Surabaya:

• Status Gemeentegronden: Pemerintah Kota Surabaya era kolonial (Gemeente Soerabaja) menguasai tanah-tanah partikelir dan ruang terbuka kota untuk penataan kawasan hunian modern awal abad ke-20.
• Konversi Pasca Kemerdekaan: Pasca berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) 1960, tanah-tanah bekas Gemeentegronden tersebut diklaim dan dicatatkan sebagai aset milik Pemerintah Daerah Kotamadya Surabaya.
• Penerbitan Izin Pemakaian Tanah (IPT): Pemkot menyewakan bidang tanah kepada masyarakat dengan bukti izin berupa buku ber sampul hijau (Surat Ijo). Pemegang IPT wajib memperpanjang izin berkala setiap 3 hingga 5 tahun dan membayar retribusi sewa lahan tahunan.

2. Pembatasan Yuridis Tanah Surat Ijo dalam Praktik Bisnis

Status tanah Izin Pemakaian Tanah menimbulkan batasan hukum yang signifikan:

• Larangan Pembebanan Hak Tanggungan: Bank nasional menolak persil Surat Ijo sebagai agunan pinjaman kredit karena tanah tersebut tidak dapat dibebani hak-tanggungan sesuai UU Nomor 4 Tahun 1996.
• Bukan Objek AJB PPAT Standar: PPAT dilarang membuat AJB jual beli atas tanah Surat Ijo karena subjek penjual bukanlah pemilik hak atas tanah, melainkan hanya pemegang izin pemakaian.
• Kewajiban Izin Oper Alih Pemkot: Pengalihan pemakaian bangunan di atas tanah Surat Ijo kepada pihak ketiga wajib memperoleh persetujuan tertulis dari Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah (DPBT) Kota Surabaya.

3. Mekanisme Pelepasan Hak Tanah Surat Ijo Menjadi HGB atau SHM

Pemerintah Kota Surabaya membuka skema pelepasan hak atas tanah Surat Ijo bagi masyarakat berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya tentang Pengelolaan Barang Milik Daerah:

Tahap 1: Pengajuan Berkas Permohonan ke Pemkot Surabaya

Warga pemegang IPT mengajukan permohonan pelepasan hak kepada Walikota Surabaya melalui DPBT dengan melampirkan buku IPT asli, bukti pelunasan retribusi daerah tahun berjalan, dan dokumen KTP/PBB.

Tahap 2: Penilaian Ganti Rugi oleh KJPP Independen

Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) melakukan penaksiran nilai pasar tanah persil untuk menentukan besaran kompensasi pelepasan aset yang wajib disetorkan pemohon ke kas daerah.

Tahap 3: Pembayaran Uang Kompensasi dan Penerbitan SK Pelepasan

Pemohon membayar uang ganti rugi pelepasan tanah ke kas daerah Pemkot Surabaya. Walikota Surabaya menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pelepasan Hak atas Aset Daerah.

Tahap 4: Pendaftaran Hak Baru di Kantor Pertanahan Surabaya

Berdasarkan SK Pelepasan Hak, pemohon mendaftarkan permohonan pemberian hak baru berupa hak-guna-bangunan-hgb atau Hak Milik ke Kantor Pertanahan Kota Surabaya I atau Surabaya II.

4. Komparasi Legalitas: Tanah SHM Bebas vs Tanah Surat Ijo Surabaya

Perbedaan status kepemilikan menciptakan konsekuensi finansial dan operasional yang kontras:

5. Rincian Biaya Notaris dan Pajak Pengalihan Surat Ijo

Komponen pengeluaran dalam proses transaksi peralihan hak Surat Ijo terbagi menjadi biaya jasa profesi dan kewajiban pendapatan negara/daerah:

1. Honorarium Notaris Pembuat Akta Oper Alih: Dibatasi maksimal 1% dari nilai kesepakatan pengalihan hak komersial berdasarkan kesepakatan para pihak.
2. Retribusi Pengalihan IPT Pemkot: Biaya administrasi pergantian nama pemegang izin pada buku Surat Ijo di DPBT Surabaya.
3. Pajak Penghasilan (PPh): Setoran pajak penghasilan final penjual sebesar 2,5% dari nilai transaksi.
4. Pajak Daerah BPHTB: Pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (bphtb) sebesar 5% saat proses peningkatan hak baru menjadi HGB/SHM di loket BPN.
5. Koordinasi Wilayah Aglomerasi: Untuk transaksi aset properti di kawasan batas perbatasan selatan kota, koordinasi dapat diselaraskan dengan kantor Notaris di Sidoarjo.